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        專訪WeWork大中華區產品開發副總裁余昇鴻

        2021-12-13

        對許多人來說,WeWork 顛覆了他們對于傳統辦公空間的認知。例如,敞亮開闊的公共區域、趣味而藝術的室內設計、觸手可得的現磨咖啡…… 這些都與傳統的辦公格子間大不相同。而遍布于全球 38 個國家的這家共享辦公空間開創者,給全球幾十萬使用者們帶去的,又不僅僅只是這一些。


        “WeWork 是在高質量樓宇上的錦上添花


        Q:WeWork 傾向于入駐 LEED 建筑,除了重點闡述的 “效益、福祉、環?!?三大優點以外,您能否分享一些更具象的原因?


        余昇鴻:“可持續發展” 是 WeWork 始終貫徹的前行方向,也是我們承擔企業社會責任的一種方式。而我們的責任,來源于開發的辦公空間的體量、全球的企業會員數以及會員們在 WeWork 空間中度過的(大量)時間;此外,我們有大量的本地供應商,我們也在關心他們所產生的能源消耗?;谶@些,我們意識到自己應該、也有能力去幫助改善當前的環境。


        此外,于我們來說,會員體驗是最重要的。LEED 認證的樓宇非常注重空氣健康和質量,包括采光、視野、溫度、隔音效果諸多方面,這些因素直接地影響到用戶的健康,而且高性能的空間還能提升他們的工作效率。


        所以在選址時,我們會盡量尋找高質量的樓宇,如果這些樓宇本身就注重可持續發展和環境保護,擁有 LEED 認證的資質,WeWork 就可以在這個基礎上錦上添花,給我們的會員提供健康而可持續的空間以及更好的體驗。WeWork 希望與入駐的樓宇擁有共同的可持續發展愿景,而 LEED 認證就是這個選擇過程中的有效衡量指標。

        圖為位于上海盛邦國際大廈的 WeWork 空間。上海盛邦國際大廈在 2020 年 4 月獲得 LEED O+M: 既有建筑金級認證。


        值得強調的是 —— WeWork 提供的是設計、選址、工程施工、采購、運營、銷售等全鏈條的一站式服務,這意味著我們有能力從源頭控制并實現可持續承諾。在供應鏈管理方面,我們謹守規則要求他們提供對環境負責的產品和服務,只有能夠達到標準的供應商,我們才會繼續深入談合作。這套標準適用于 WeWork 的每一個樓宇,最終目的就是給我們的會員提供最好的體驗。


        “我們是城市更新的推動者”


        Q:“選址與交通” 是 LEED 評價建筑可持續發展的核心要素之一,想必這一點也與 WeWork 在做新址入駐決策時的核心要素不謀而合。針對這一板塊,您能否舉一些具體的實例分享?


        余昇鴻:我們在做選址決策的時候,跟市場典型的方式比較接近,會考慮交通方便、區域中心點的位置。但 WeWork 也有一些與眾不同,除了我們自發地在選址上關注地鐵及交通情況,還會有一些業主或區域主動找到我們。


        我們有些設點位于城市更新區域,比如上海威海路的 WeWork 旗艦店。威海路本身很安靜甚至有點偏僻 —— 原本它是一個舊的廠房,位置相對隱蔽。WeWork 入駐之后,通過舊樓改造吸引了很多年輕化的公司以及大企業,這樣在曾經安靜的威海路上出現了很多年輕的辦公族,緊接著整條路的商業氣氛就被帶動起來了。

        WeWork 威海路旗艦店一隅


        我們還會幫助業主將整座大樓進行優化。有時我們跟業主的關系遠超業主與租戶的層面,而業主也把 WeWork 的入駐當作增強房地產或樓宇價值的附加值。上海中海國際 WeWork 總部就是這樣一個例子 —— 最初我們入駐中海國際 B 棟一整棟大樓時,周邊商業還不算成熟。漸漸地客流開始聚攏,其中還包括我們的租戶進駐帶來的 2、3 千人的流量,以及更大體量的流動的中國會員 —— 換個角度來說,對于業主而言,WeWork 的入駐代表著他的客群將不單只是這一幢樓的成員,還包括其他幾萬 WeWork 會員。與此同時,大樓也開始轉型,提供多樣空間來滿足這么多人的需求,方便它們舉辦活動、高管會議、產品發布或者更多。此時辦公空間可以和大樓內的商鋪形成雙贏、互補的關系。中海國際的大堂,由此就從傳統的大堂設計轉變為增強人的互動、促進彼此融入并形成社區形態的多功能空間。

        上海中海國際中心是 WeWork 大中華區總部所在地,也是一棟 LEED 金級認證建筑


        另外還有 WeWork 位于北京的北京坊社區、上海閔行的利豐廣場社區等等,通過我們的入駐活躍了周邊的商業甚至是長租公寓市場,幫助創造了集中化的經濟效益。


        “不斷進化是我們的優勢”


        Q:WeWork 的企業愿景是 “不僅是要創建美觀的共享辦公空間,更要建造一個共享社群”。我們理解為,除了嚴守對辦公空間本身的優質保障以外,實際運營更是受到 WeWork 的高度重視?!办`活、有彈性、安全可靠”,更是其中關鍵詞。就這一方面,LEED 其實針對既有空間的運營也有嚴格的要求和相匹配的標準等級 —— 如 “室內空氣質量” 和 “能源和大氣” 版塊,都占據極高的得分比例。那針對日??臻g運營,您是否有值得分享的相關經驗和實例?


        余昇鴻:WeWork 所提供的其實不僅僅是一個建筑空間,我們更希望大家對于 WeWork 在環保方面的舉措有一個更好的認知,并借助我們在環保層面一些領先的洞見,提供給大家最佳實踐經驗。


        說到具體舉措,首先我們在執行層面會讓我們的服務水平在標準之上。比如我們 PM 2.5 和空氣質量、恒溫系統等都配有感測器;我們在施工的時候留意垃圾的產生和處理;在通風及甲醛層面,針對國家不同的指標,我們也會確保在達到的基礎上完成更高的標準。在運營中,我們拒絕使用一次性塑料制品,并且積極地響應政府政策執行垃圾分類,去年我們的垃圾分類進樓宇活動甚至還被納入上海市 2019 年度 “十佳社會共建案例” 評選的候選行列。

        WeWork 協辦的垃圾分類活動 圖源:打浦微黨建


        其次,我們與會員 “同呼吸”。作為運營方,我們也會入駐這些空間,親身體驗到會員的感受。所以這也是 WeWork 的一大優勢 —— 每次我們完成一個項目,我們會吸取經驗并進行改善,從這一點說,我們是一個不斷進化的平臺。


        另外,每個城市、每個區域還會有不同的需求,不同性質的公司(如科技公司、供應鏈公司、金融公司)也會有不同的要求。尤其是疫情后期,這種差異也越來越明顯。除了確??臻g內新鮮的空氣以及防范消毒措施,在能源方面,我們應用 BIM 系統控制公共走廊燈的感應,確保滿足客戶定制化需求的同時最大化地節能。


        當然,WeWork 所建設的空間都會達到國家標準或以上。而在擁有 LEED 認證資質的樓宇基礎上,更容易塑造高品質的環境。


        Q:您提到一些新興公司,如科技類公司作為租戶入駐,他們的需求會不會反推你們做出改變?


        余昇鴻:多多少少會有,但是 WeWork 已經在市場上形成標桿,所以大部分企業考慮到的事情,我們事實上已經做到或者超過他們所要求的標準。但是像前面所說,我們也在不斷進化,這些企業 5 年前和 5 年后的需求會有很大不同,比如近期(受疫情影響)激增的需求就集中在網絡和電容量上。


        (Q:是因為直播變多了嗎?)


        余昇鴻:一方面是直播,一方面是網絡課程越來越多,以及相比以前會使用到網絡的業務增加了。這也推動我們在運營上做出改變,比如有些公司是 3 班制的,也就是說辦公室里幾乎是 24 小時都有人,所以我們要確保用戶體驗的同時,也要確保高效節能,對空調進行分區 —— 無需為了一部分的需求開啟整棟大樓的空調,這些都是需要提前考慮并后期執行的。


        “靈活是我們應對危機的方式”


        Q:經過這次全球性的大危機 —— COVID-19 的肆虐,作為共享辦公空間領域的不二領導者,WeWork 也一定經歷了不小的沖擊和低潮。而隨著國內的工作生活逐漸恢復正軌,“綠色復蘇” 成為業內比較熱門的話題。WeWork 在這一點上,是否有值得分享以及讓我們借鑒的經驗?


        余昇鴻:我是土生土長的新加坡人。在 2003 年就開始參與中國許多城市的建筑設計和規劃項目。而在 2009 年起,就長期在中國開展事業和居住,也在上海成家了?;疽言谥袊L期生活了 11 年。我觀察到中國擁有一個很大的優勢,那就是反應速度非???。無論是 2008 年的經濟危機,還是今年的新冠疫情,中國在各個層面上的扶持,對于整體經濟及公司企業的快速反彈起到很大的作用。


        我們發布了《以靈活應萬變 - 未來的工作方式》白皮書,其中訪問了 300 多家企業高管,其中有 40% 左右的被訪者認為,在(新冠疫情)這個特殊時期,他們需要盡量減少他們房地產的用量,掌握固定辦公以及流動辦公的員工數,以重新設計他們的辦公策略??傮w來說,企業希望減少租金、減少資源消耗,同時他們也需要辦公點來增加員工彼此的溝通、提升公司文化凝聚力。利用 WeWork 這種靈活的辦公空間,他們的員工可以更好地工作。

        公司對于未來辦公地點變革的看法 圖源:《以靈活應萬變 - 未來的工作方式》白皮書


        回歸到 WeWork 自身的應對,今年 2-3 月份,很多公司都面臨著困難。但我們發現市場對于靈活辦公空間的需求更加旺盛。一些公司有自己的總部,此前他們從未想過自己會用 WeWork 空間,但受疫情影響,他們無法再支付同樣的租金供所有員工使用,所以他們會希望讓部分員工去靈活的辦公空間。還有一些科技公司或互聯網教育公司在疫情后期開發了很多服務于人的業務。同時我們還在配合很多大型科技公司,幫助他們解決在大中華區甚至全球的快速擴張中的辦公空間問題。對于我們的會員企業,面對他們減少工位或者擴張工區的需求,我們會提供靈活的解決辦法。

        一系列應對疫情的辦公空間管理措施 圖源:WeWork


        另外,我們還竭力為非會員企業提供幫助,把我們的專長輸出到更多公司。此前我們在香港配合渣打銀行的研發創新部門重新做了室內設計。我們還會幫助一些公司重新設計企業總部,例如有些擁有 60 多個部門的大型企業,按照傳統的設計,一個典型的工位需要占用 10-15㎡,而我們的設計只需要 5-8㎡,在高效利用空間的同時,也不會讓員工感到壓抑,還釋放出更多靈活的空間;有些公司則需要依靠我們提供的藝術品來增加他們的空間體驗等等。


        通過這樣的方式,公司既可以節約成本,還能讓員工享受到更好的工作環境。


        “與 LEED 結緣讓我受益良多”


        建筑師和 LEED AP(全稱:LEED AP with Specialty,LEED 專家)的身份,讓余昇鴻能以更多元的視角看待建筑以及建筑的可持續發展,我們也針對他本人問了幾個問題。


        Q:您為何會成為一位 LEED AP?


        余昇鴻:這是一個必然的過程。首先是教育上,我是在新加坡讀本科,然后去美國洛杉磯讀碩士。這兩個城市本身就很有趣,新加坡是一個島國,資源非常有限,所以節能以及環保的理念在學校教育中就有灌輸。洛杉磯盡管城市很大,但是它也有一些限制,比如缺水。所以它也著力研究怎樣更好地利用環境,注重環保。


        后來也是受工作影響,我初入行的公司主要負責商業綜合體的開發,而商業綜合體常常被打造成城市名片,提高城市檔次、帶動人氣。但其實它還有一個好處,就是把很多資源結合在一起,比如集中住宅、商業、教育、酒店,避免重復建立,讓整個商業綜合體擁有了可持續的特性。當時公司文化倡導大家學習更多可持續的知識,也支持和鼓勵我們考取 LEED AP 的資質。在這樣的契機下,我成為了一名 LEED AP。


        Q:您的經歷和學歷背景,都和建筑設計息息相關,這是否與您現在在 WeWork 的日常工作有所關聯?LEED AP 背景是否有幫助?


        余昇鴻:我覺得 LEED AP 持證是一個錦上添花的元素,在當時入職面試的時候也被問到這一點。作為建筑師,我之前在開發商企業有接觸 LEED,加入 WeWork 之后,我會考慮到我們所運用到的材料,它是否安全以及對會員的健康有影響,而這些也是 WeWork 所看重的。


        對我個人而言,在我進入建筑系的時候,我就已經非常明確我要走的方向。我希望通過我設計或參與的項目,或多或少地制造一些改變,去改善當地的環境,或者優化城市規劃與人的生活。

        上海新天地是 LEED ND 第二階段金級認證項目。余昇鴻 2003 年參與上海新天地的建設,在他看來,新天地給他最大的感觸是:一個大的城市規劃可以在某種程度上改變當地的生活方式。


        Q:最后暢談一下您心中的綠色建筑?


        余昇鴻:一棟綠色建筑,或者說 LEED 建筑,在 10 年前被大家當作一個好聽的名頭。但是近幾年,尤其是疫情發生之后,人們會思考綠色建筑對于環境、資源有什么影響,比如我們現在越來越多地思考根據客流量減少空間使用,業主也可以選擇更靈活的出租方式,避免浪費。以曾經的陸家嘴舉例,陸家嘴被設計成一個密集的辦公場所,但住宅和商業的缺失會讓這里在晚上變成 “空城”,這也是一種資源浪費,所以后面隨著商業的增加就改善了這種狀況。


        我們現在做的改變,不單單發生在規劃的層面,也在每棟樓宇、每層樓的運營層做出改善。這些舉措優化了資源利用、提升了辦公策略,最重要的是,還可以重塑人們的思維。

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